Indennità per perdita di avviamento: rinuncia del conduttore in cambio di altri vantaggi

Ai sensi degli articoli 34, 35 L. 392/1978, in caso di cessazione del rapporto di locazione di immobili per l’esercizio di attività di tipo commerciale, industriale, artigianale o turistico/alberghiero che comportano contatto con il pubblico – che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a procedura concorsuale, ma per volontà del locatore – il conduttore ha diritto alla c.d. “indennità per perdita di avviamento”.

Il conduttore non può rinunciare, all’atto della firma del contratto di locazione, all’indennità di avviamento; in caso contrario il patto è nullo e non ha effetti (art. 79 della L. n. 392/1978 – Legge equo canone). Lo può fare solo se ciò costituisce la controprestazione di un vantaggio attribuitogli dal locatore, così da lasciare inalterato l’equilibrio contrattuale che la legge ha voluto tutelare con tale divieto.

E’ ciò che ha affermato il Tribunale di Roma, con la sentenza 18690 pubblicata lo scorso 02 Ottobre a conclusione del giudizio promosso da un locatore nei confronti del proprio conduttore a cui aveva locato un garage in cambio di un canone annuo, non solo inferiore a quello normalmente applicato sul mercato per immobili simili, ma ancora ridotto per i primi due anni di durata del contratto. Il tutto a fronte di una clausola contrattuale che prevede la rinuncia del conduttore a percepire l’indennità per la potenziale perdita della sua clientela dopo il rilascio del garage locato, in palese contrasto con quanto prevede l’art. 79 della l.392/1978, con scopo di evitare che il locatore possa trarre un ingiusto vantaggio a danno del conduttore.

Ma l’art. 79 non impedisce che il conduttore rinunci a far valere un proprio diritto in cambio di un altro vantaggio che il locatore confermi di riservargli. E’ proprio in base a questo principio che il Tribunale di Roma non ha avuto dubbi nel dichiarare la piena validità della clausola di rinuncia all’indennità di avviamento per il conduttore.

In altre parole, nel corso del rapporto e alla cessazione della locazione, la giurisprudenza ammette che il conduttore possa rinunciare all’indennità a seguito di un accordo transattivo col locatore e cioè a fronte della concessione al conduttore oltre ad un compenso economico come la riduzione del canone di locazione, di altri vantaggi quali, ad esempio: una proroga del rapporto in corso o una modifica del contratto sulla base di reciproche concessioni; diritto di opzione per l’acquisto dell’immobile; il diritto di rimanere nell’immobile per un periodo ulteriore dopo la scadenza della locazione; la rinuncia del locatore a proseguire un giudizio già iniziato per sentir dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.

Pertanto, una volta che il contratto ha avuto vita ed è in corso, riprende piena efficacia la libera volontà contrattuale delle parti e la loro discrezionalità nel concludere accordi, purchè pattuiti contrattualmente. La rinuncia, dunque, per essere valida e non in contrasto con la generale previsione di nullità stabilita dall’art. 79, sia contenuta, in modo inequivocabile, in una pattuizione contrattuale.

STUDIO VALENTINO

CIRCOLARE N.2/2018